Guía · Costos de compra
Cuánto cuesta comprar una propiedad en CABA en 2026
Además del precio de la propiedad, comprar tiene gastos: impuesto de sellos, honorarios de escribano, comisión e impuestos. Acá está el detalle completo, actualizado a 2026, con un ejemplo real y —lo más importante— qué cambió este año y casi nadie lo aclara.
Es la pregunta que todo comprador se hace y pocas veces encuentra bien respondida: ¿cuánto necesito por encima del precio? Como regla general, en la Ciudad de Buenos Aires los gastos de compra rondan entre el 3% y el 9% del valor según si es tu vivienda única, si comprás con inmobiliaria y si es usada o a estrenar. Vamos parte por parte.
Lo que cambió en 2026
Desde el 1° de enero de 2026 (Ley Tarifaria 6927), la compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente hasta $226.100.000 quedó 100% exenta del impuesto de sellos. Para el resto, la alícuota general bajó del 3,5% al 2,7%. Y se eliminó el sello del 1% que se aplicaba sobre los créditos hipotecarios para primera vivienda. Es el mayor alivio en el costo de entrada de los últimos años.
Quién paga qué
En una compraventa con inmobiliaria, cada parte tiene sus gastos. Estos son los valores de referencia en CABA:
| Concepto | Quién lo paga | Cuánto |
|---|---|---|
| Impuesto de sellos | Comprador y vendedor (50/50) | 2,7% total · exento si es vivienda única bajo el tope |
| Honorarios de escribano | Comprador | ~2% + IVA |
| Comisión inmobiliaria | Comprador | ~4% + IVA |
| Comisión inmobiliaria | Vendedor | ~3% + IVA |
| Certificados y estudio de títulos | Se reparten | ~0,3% |
| Gastos administrativos (COTI, registro, informes) | Según el trámite | montos fijos |
| Impuesto a la ganancia (venta) | Vendedor | solo si compró después de 2018; si no, nada |
El escribano lo elige el comprador, porque es quien paga sus honorarios. Los porcentajes de comisión son los de referencia habitual de las cámaras inmobiliarias de la Ciudad.
Un ejemplo real: comprar en USD 150.000
Valores estimados sobre una propiedad de USD 150.000 que califica como vivienda única. Sin la exención de sellos, el comprador sumaría alrededor de un 1,35% más. Si es una propiedad a estrenar, el honorario del escribano suele ser mayor (3–3,5%).
Cómo pagar menos, sin atajos raros
- Verificá la exención de sellos. Si es tu única vivienda y de ocupación permanente, bajo el tope no pagás sellos. Es el ahorro más grande.
- Elegí bien al escribano. Como comprador podés elegirlo vos; los aranceles tienen un piso pero varían.
- Si vendés y reinvertís en otra vivienda, pedí el certificado que te exime del impuesto a la ganancia.
- Presupuestá los gastos desde el arranque, no sobre la marcha. Saber el número real evita que una operación se caiga a último momento.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tengo que sumar al precio si compro?
Con inmobiliaria y sin exención, alrededor de un 9% del valor. Si califica como vivienda única (sin sellos), baja a cerca del 7–7,5%. Sin inmobiliaria, bastante menos.
¿Quién elige y paga al escribano?
Lo elige y lo paga el comprador. Ronda el 2% más IVA del valor de escritura.
¿Cuánto es la comisión inmobiliaria?
La referencia habitual en la Ciudad es 4% + IVA para el comprador y 3% + IVA para el vendedor.
¿Qué es el COTI?
Es un trámite obligatorio ante ARCA para operaciones que superan un monto (actualizado periódicamente). Se gestiona antes de la escritura.
Esta guía es informativa y orientativa, con valores vigentes a julio de 2026. No reemplaza el asesoramiento de un escribano matriculado ni de un contador: los costos exactos dependen de cada operación. Si estás por comprar o vender, te acompaño en todo el proceso y te ayudo a estimar los gastos reales de tu caso.
Fuentes: Ley Tarifaria CABA 2026 (Ley 6927) · Colegio de Escribanos de la Ciudad · calculadora de costos, Servidos ↗
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Te ayudo a estimar los gastos reales de tu operación y te acompaño de principio a fin.
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