Una misma zona, seis realidades de precio
Palermo funciona como el centro de gravedad de toda una zona y su valor marca el techo de referencia para los barrios que lo rodean. Esa jerarquía explica por qué Palermo sostiene la mayor demanda y la mejor liquidez del corredor, y por qué los barrios linderos se leen, en buena medida, en relación con él. Entender esa escala sirve tanto para poner en valor una propiedad en Palermo como para medir el potencial de las zonas que crecen a su alrededor.
Precio del m² por barrio (USD, 2026)
Los seis barrios, de un vistazo
| Barrio | Mudafy | DGEyC | Promedio | vs. Palermo | Perfil |
|---|---|---|---|---|---|
| Palermo | 2.631 | 3.126 | 2.878 | — | El más caro y demandado de la zona |
| Belgrano | 2.526 | 2.938 | 2.732 | −5% | Residencial premium, verde y conectado |
| Colegiales | 2.334 | 2.725 | 2.530 | −12% | La extensión natural de Palermo |
| Chacarita | 2.136 | 2.684 | 2.410 | −16% | Gastronómico y cultural, el de mayor suba |
| Villa Crespo | 2.085 | 2.426 | 2.256 | −22% | Consolidado, con valores estables |
| Almagro | 1.818 | 2.122 | 1.970 | −32% | El más accesible, oportunidad de entrada |
Valores en USD por m². Mudafy: promedio entre precios de publicación y de cierre, enero de 2026. DGEyC: Dirección General de Estadística y Censos del Gobierno de la Ciudad, precios de oferta de departamentos usados de 2 ambientes, primer trimestre de 2026. La columna Promedio es el promedio simple de ambas fuentes y es el valor que usamos en el resto del informe. Diferencias calculadas sobre Palermo (USD 2.878). Promedio de CABA: ~USD 2.363.
Como tercera referencia, el índice de Zonaprop ubica los valores algo más arriba —ponderado por oferta—: Palermo en torno a USD 3.390 y un promedio de CABA de USD 2.459 (2026). No lo incluimos en el promedio para no mezclar metodologías, pero sirve para dimensionar el rango.
Un mismo presupuesto rinde muy distinto según el barrio: de Palermo a Almagro hay casi un 32% de diferencia en el m².
Los barrios que más se movieron
El mercado porteño entró en 2026 en una fase de precios más estables: en marzo el m² promedio de la Ciudad subió apenas 0,4% mensual y el primer semestre acumuló +0,7%, muy por debajo del 4,4% del mismo período de 2025. Dentro de ese contexto, la variación interanual por barrio marca diferencias claras.
Variación interanual al primer trimestre de 2026 según la DGEyC. En el mismo período, Palermo subió 0,6%, Almagro 0,6% y Villa Crespo retrocedió 0,6%.
Qué ofrece cada zona
Palermo
USD 2.878 / m²El segundo barrio más caro de la Ciudad después de Puerto Madero. Hollywood, Soho y Botánico concentran gastronomía, vida nocturna y la mayor oferta de producto nuevo. Máxima demanda y liquidez, con una dispersión de precios enorme según corredor y estado.
Belgrano
USD 2.732 / m²Residencial premium, muy arbolado y bien conectado (subte D, tren, avenidas). Belgrano C, R y el Bajo son muy buscados por familias por sus colegios, comercios y espacios verdes. Valores apenas por debajo de Palermo.
Colegiales
USD 2.530 / m²La transición natural entre Palermo y Belgrano: tranquilo, de escala baja y con el encanto del mercado de pulgas. Ofrece el "estilo Palermo" a un precio bastante más accesible, con una suba interanual sostenida (+5,8%).
Chacarita
USD 2.410 / m²El barrio de moda: reconversión gastronómica y cultural, público joven y muy buena conexión. Es el barrio de la zona que más subió en el último año (+10,8%) y todavía cotiza por encima del promedio de la ciudad por poco margen, lo que lo vuelve atractivo para invertir.
Villa Crespo
USD 2.256 / m²Llamado "el nuevo Palermo": pegado a Palermo, con outlets, gastronomía y excelente conexión. Sus valores se mantuvieron estables en el último año (−0,6% interanual) después del fuerte salto de años anteriores, en línea con el enfriamiento general del mercado.
Almagro
USD 1.970 / m²El más accesible de la zona y muy céntrico, con subte B y D y todos los servicios. Es la puerta de entrada para quien busca ubicación a mejor precio, y una de las mejores relaciones valor–renta para el inversor.
Dónde rinde y dónde se vende rápido
En los barrios premium como Palermo y Belgrano la rentabilidad del alquiler es más acotada —del orden del 3,4% al 4,8% anual en dólares— porque los altos valores de venta comprimen el retorno. A cambio, ofrecen baja vacancia, inquilinos solventes y mucha liquidez a la hora de revender. En los barrios emergentes (Chacarita, Villa Crespo, Almagro), el menor valor de compra suele traducirse en una renta algo mayor, sumada a un mayor potencial de revalorización.
En cuanto a liquidez, toda la zona vende más rápido que la media de CABA: es un corredor con demanda profunda tanto para uso propio como para inversión.
Palermo marca el precio. Los barrios de alrededor marcan la oportunidad.
Si vas a vender, la clave es tasar en el punto justo dentro del rango de tu barrio: la zona tiene demanda y tiempos de venta cortos, pero publicar por encima del valor alarga los plazos y desgasta la propiedad. Una buena tasación, sumada a fotos, video y difusión, define el resultado.
Si vas a comprar, la diferencia de precio entre Palermo y sus vecinos es tu mejor herramienta: por lo que sale un 2 ambientes en Palermo podés acceder a algo más grande o mejor en Colegiales, Chacarita o Almagro, sin resignar conexión ni estilo de vida.
En cualquiera de los dos casos, te preparo una tasación profesional sin cargo con el valor real de tu propiedad, basada en estos datos y en operaciones concretas de la zona.
Metodología
Los valores de m² de este informe no provienen de una sola fuente: son el promedio simple de dos relevamientos independientes y de metodología distinta, para no depender del criterio de un único portal.
- Mudafy — Mapa del precio del m² por barrio en CABA, valores a enero de 2026. Promedio entre precios de publicación y precios de cierre de sus operaciones. Ver fuente ↗
- DGEyC — Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires — Serie Mercado Inmobiliario, primer trimestre de 2026. Dato oficial, elaborado sobre avisos publicados; corresponde a departamentos usados de 2 ambientes y son precios de oferta. Ver fuente ↗
Contraste y referencias
- Zonaprop — Índice de precios: el m² promedio de CABA se ubicó en USD 2.459 en marzo de 2026 y en USD 2.467 en junio, con Palermo en USD 3.390. Es un índice ponderado por oferta y da valores más altos que las dos fuentes anteriores.
- La Nación Propiedades — Variación mensual e interanual por barrio sobre el índice de Zonaprop (abril de 2026). Ver fuente ↗
- Ámbito / Argenprop — Ranking de barrios por valor del m² usado. Publica los mismos valores que Mudafy, por lo que no se computó como fuente independiente en el promedio.
Por qué difieren las fuentes: unas miden lo que se pide (precio de oferta) y otras promedian pedido y cierre. El precio de cierre suele quedar entre un 5% y un 15% por debajo del publicado. Además, cada relevamiento toma tipologías distintas —2 ambientes usados, o el conjunto de la oferta—, lo que explica brechas de hasta un 20% para un mismo barrio. Por eso trabajamos con el promedio y no con un único número.
Todos los valores son de referencia y pueden variar según la fuente, la tipología, el estado de la unidad y el momento. Ninguno constituye una tasación: para un valor preciso de tu propiedad corresponde una tasación por profesional matriculado.
